房贷松口！成交激增80%！这个11月，才是最该出手的时候！
你可能想不到，今年最适合买房的时间，不是年末的12月，而是11月。
什么时候适合买房？一般来说，我们有以下几个预判标准：
第一，看政策和金融，高层释放的信号将全方位决定未来楼市大势；而金融乃楼市之母，本轮横盘期，就是从银行收紧房贷开始。
| 图源：视觉中国，已获授权
第二，看楼市变化，一手存量房相当于蓄水池，二手房相当于出水口分流，他们的成交量，是直接的参考指标。
而鉴于今年冷淡的拍地情况，明年新房供应大概率将缩水，一手存量房缺少补货，只能消耗原来的库存。
若二手成交从底部反转，必然会传导到新房市场，一手存量房本就不多，接下来很可能出现供不应求，整体市场反弹。
第三，看开发商给出的优惠折扣，这将直接影响我们的购房成本，力度够大的话，省下一辆代步车不是问题。
最后一个，就是作为购房者的真实需求，我们都想花更少的钱，买到一套地段好、配套好、品质好、面积还要大的房子。
为什么说，11月是今年最适合买房的时机？我们一个个来看。
政策底，金融底，前赴后继
其实，进入10月以来，高层已经接连发出两个回暖信号。
表：近期4次全国层面房企座谈会
| 资料来源：中指研究院整理
如今，风向逐渐明朗，财联社报道，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度回升，环比增多约1500-2000亿；部分央企，还开始发行债券，向市场集资。
也就是说，金融机构对房企的融资在逐步修正、放松。
| 图源：财联社
这个信号一传出来，不仅房企的资金面松了，针对购房者的个人信贷也松了。
据贝壳研究院显示，10月以来，深圳、广州、中山等20个城市房贷利率出现下调趋势，房贷利率下降，贷款额度多了，审批速度加快。（贝壳研究院）
在中山来说，除了中国银行外，四大行的利率全都跌破6%，最低去到5.8%。
其中，据农行员工透露，中山农行住房按揭利率，下调幅度高达-45BP，一手房首套最低5.8%，公积金组合贷款优惠至5.6%。
而且，据网友反映，现在各大银行的审批速度明显加快，原来积压了快半年的审批，这几天突然就收到了银行的放款通知。
信贷松了，房企不会因为资金链断裂，导致后期无法收楼；利率下调、额度增加，给了更多人买房机会，直接减轻买房的负担，进而刺激市场回暖。
我们还可以看出，政策调控期往往较短，一般只有半年，政策也会根据市场及时调整。
而政策调控的目的，是为了让市场稳定健康发展，房价不能大涨，但更不能大跌。
所以，从10月以来，全国已有9个城市出台限跌令，价格太低不让网签；继哈尔滨后，沈阳，正在打响救市第一枪。
湾区楼市成交，开始从谷底反弹
楼市对政策和金融的反应，从来都是异常迅速的，尤其在一些核心城市。
进入11月以来，深圳二手成交开始破冰，连续3天日交易量破120套，相比10月底，每日成交量基本只有个位数。
| 深圳二手房数据
深圳的新房呢，据克而瑞数据，10月深圳普通住宅成交面积达48.44万平，环比上升48.2%，一些热门片区新房，还得摇号抢房。
而旁边的东莞，经历了8月和9月成交量的“腰斩”，到10月份，一手成交量环比激增80%，同比去年差距也明显缩小。
11月第一周，2大全新盘首开，都交出了飘红的成绩单。
虎门的万科未来之光劲销230套，销售额达10亿；另一个位于厚街的高端盘，同样人气满满，上演现象级热销。
大湾区两大核心城市率先出现破冰迹象，在轮动效应加上政策利好的叠加，其他湾区城市回温只是早晚问题。
打折最狠的时候，不是12月，而是11月
知道了未来的趋势，接下来，就要看入手节点了。
大家都知道，每年年底，每家开发商都要冲kpi，他们的kpi，并不只是单纯的成交金额，而是签约金额。
但你可能不知道的是，12月卖出的房源，通常来不到网签这步，房企只能收到首付款，不能收到大额的银行放款。
所以，房企往往会提前到11月，将优惠力度拉到最满，以求完成kpi。
看看历年来的促销动作，你会发现，11月的力度是最大的，打折的项目也是最多的。
据房叔不完全统计，今年11月开始，前10天时间，中山已有118个项目推出促销活动；对比去年12月，全市全月共88个项目有促销动作。
而相比往年，今年的打折力度，可能是近几年最猛。
很简单，今年是三道红线实施的第一年，开发商尤其重视回款，而12月底，就是房企3条红线的考核时间线。
一旦未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制，到时借贷成本大幅增加，甚至借不到钱，导致资金链断裂。
所以，现在，开发商面临空前的回款压力，甚至可以说，部分房企已经到了保命的地步，他们的打折力度将达到空前，刷新历史最低价。
| 来源：广州房产
对于我们购房者来说，这就是近几年来最难得的捡漏潮。
另一方面，我们也要注意，收益越大，风险也越大。
民企降得多，但背后的财务风险可能越大，因为降价力度往往视乎楼盘成本而言，当优惠力度接近成本价，那就是极限了。
开发商也不傻，一味降价促销只会极度压缩企业利润，最终压缩成本，房子交标、建筑质量，甚至能不能收楼，都成问题。
相对应地，有国企央企背景、中国房地产前5强的绿档企业，由于实力雄厚而稳健，如万科、保利，他们的回款压力更低，所以打折力度小一点。
但看长线，他们走得更稳，未来收楼、房产质量乃至未来运营服务，都更有保障。
回收折扣，马上涨价
万科中央公园，步入抄底倒计时
最后一步，就是看我们自己的实际需求，挑选具体的楼盘了。
并不是价格降得最猛的楼盘，最值得入手，而是有顶级产品力、有真实居住价值的楼盘，给出了低价的窗口期，才值得我们入手。
在这方面，典型案例，是古镇爆盘——万科中央公园。
| 万科中央公园实景图
据项目透露，今年最后一波优惠，已步入最后2天时间。
目前，正值万科双十一抢房节，首期20万起可抢万科中央公园。
现场成交即送家电11件套，可参与抽奖抽取最高20年物管费，指定房源还加送5w车位优惠券。（注：详情以现场释放活动规则为准）
而11月14号之后，所有户型的折扣将逐步回收，168平爆款户型还将涨价1%！
为什么别人才开始疯狂促销，它却提前跑出。
一方面，这来源于万科雄厚的实力，敏锐的操盘节奏，旗下每个项目都受到市场认可，稳步完成回款目标。
另一方面，万科中央公园自面世以来，逢开必爆，抢都抢不到的节奏，哪还要靠打折吸引客户？
它的强势，是哪怕市场处于低迷期，依然可以一枝独秀。
在10月，万科中央公园成交了132套房源，位居古镇前列，卖出的还多数是168平的楼王大宅，标杆效应和客户的信赖度极高。
| 项目现场人气
当然，这种逆市而上的硬气，归根到底，都是硬实力加持。
作为古镇的“定海神针”，万科中央公园向我们展示了何为标杆的力量，何为超越性的封面作品。
在地段上，万科中央公园占据古镇镇中心，真正的“一环”生活圈。
你可以看到，以项目为中心的数公里内，镇政府等十多家政商机关、计划落地的大型商业体、古一学校、镇中心幼儿园、曹步初级中学等3-15岁教育，几乎囊括了古镇的顶配资源。
| 项目区位图
大家常说，成熟和成长性不可兼得，但在万科中央公园，打破了这个定律。
项目和中山产业平台（古镇园）与湿地公园为邻，一边是无可限量的未来，一边是不可再生的稀缺景观。
房价高成长的要素，被它牢牢把握住了。
再看产品，万科中央公园保持了万科一贯的超水准发挥，以全维度的人居升级，把古镇的居住调性，拉高一个维度。
无论是内外环的社区构造，堪比15个标准足球场的约5万平园林，还是专为全龄段业主打造的“9+X友好型社区体系”，你都能看到项目对居住需求的深刻洞察和高度满足。
| 滑动查看项目实景图&效果图
除了物理维度上的升级，居住美学上的升级，更足以给大家带来精神上的愉悦和享受。
项目融入了万科都会系的美学风格，三段式黄金美学比例、约15米挑高的穹顶、随处可见的艺术雕塑，似乎让人瞬间穿越到欧洲某个小镇，纯粹而浪漫。
| 中央公园的美让人沦陷，实景图
最后，是户型上的创新。
目前，项目在售约89-168平户型，全私梯入户、一线品牌智能交标、全屋带收纳系统，自外到内重塑了我们的生活体验。
| 楼层平面图
89平户型，去走廊化，充分提高了利用率；119平四房，南北对流，4开间朝南；139平户型，有大面宽，主卧室还带阳台；约168平楼王大宅，超级客厅+超级阳台，媲美200平大平层（详戳）
左右滑动查看3种户型
等到明年，整个市场可能有新的转变，加上信贷进一步放松，市场回暖后，开发商调价几乎是必然。
尤其是一些优质项目，像万科中央公园，一旦错过今年最后一波优惠，明年你的入手成本，将蹭蹭上涨。
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